知識/スキル

ワンルームマンション投資を絶対におすすめしない理由

社会に出る前にどうしても大学生の皆さんに知っておいてほしいことがあります。

それは「ワンルームマンション投資は絶対におすすめしない」ということです。

どうしてこんなことを記事にするのかというと、特に大企業に勤める社会人には「マンション投資をしませんか?」という営業電話orメールがほぼ100%くるからです。

私も社会人になってから100回以上は営業の電話を受けましたし、実際に何人もの営業マンに会った経験があります。

私は幸いにもワンルームマンション投資に手を出すことはありませんでしたが、周りの友人や先輩の中には3,000万円~1億円のワンルームマンションをフルローンで購入してしまう人も結構いました。

最初に言っておくと、ワンルームマンション投資は地獄への片道切符です。笑

なので、大学生の皆さんには、不動産営業マンの巧みなトークに騙されずに、真実を見極められるようになっていただきたいと思います。

はじめに

そもそもワンルームマンション投資の話を聞いたことがない人からすると、なぜ3,000万円~1億円もの借金までしてマンションの部屋を購入するのか意味が分からないとも思いますが、不動産営業マンの巧みなトークにハマって、よくわからないまま勢いで買ってしまうというケースが圧倒的に多いです。

では、不動産営業マンの鉄板トークにはどんなものが挙げられるのでしょうか?

大体のケースで下記の3点に集約されると思います。

  1. ローンを払い終えた後は家賃収入で毎月〇万円入ってくるので老後が安心です
  2. マンションを購入すると赤字計上になるので節税効果があります
  3. 万一亡くなった場合はローンが帳消しになるので生命保険代わりになります

この文章だけ読むと、ワンルームマンション投資良さそうじゃん!と思う人もいるかと思いますが、実際はそんなに甘い話ではなく、ほとんどのケースでは収入よりも支出が高くなるか、ローン完済まで待てずに途中で売却をして損をするかの2パターンです。

ワンルームマンション投資とは

では、ここでワンルームマンション投資の仕組みを簡単に説明しておきましょう。

ワンルームマンション投資とは、マンションの部屋を購入して、その部屋を人に貸したり売ったりして、収益を得ることを指します。

マンション投資にはいくつかの種類がありますが、マンションの部屋を貸し出して毎月の収益を上げていく方法を一般的にワンルームマンション投資といいます。

ただし、社会人なりたての20代に何千万円もの貯金なんてまずないですよね。

当たり前ですが、ワンルームマンション投資を行うためには購入する資金の調達が必要です。

なので、ほとんどのケースでは銀行からの融資を利用して、家賃収入をローンの返済にあてるという方法をとります。

つまり、銀行の融資さえ通れば自己資金がなくてもワンルームマンション投資は始められるということです。

ワンルームマンション投資の罠

① 節税効果

まず大前提として、ローンありのワンルームマンション投資は始めた瞬間から負債を背負います。

ここで生半可な知識で投資用ワンルームマンションを購入してしまった人からは「いやいや、それで源泉徴収が赤字になるから節税効果があるんだよ!」という反論があると思います。

今回は節税になる仕組みの説明は省きますが、これだけ覚えておいてほしいのは、いくら節税効果があると言っても、その分出て行くお金も増えます。

簡単に言うと「100万円をドブに捨てて10万円が返ってきて喜んでいる」みたいなイメージです。

仮に家賃収入に節税効果を加えたとしても、結局のところ「ローン返済・修繕費/管理費・固定資産税・不動産取得税」などの支出によって、毎月のキャッシュフローはマイナスになります。

投資で利益を増やすことが目的なのに、ローンありのワンルームマンション投資は始めた瞬間からキャッシュが毎月減っていくわけです。

② 不労収入

こんなことを言っていると、不動産営業マンはこんな切り返しをしてくると思います。

「ローンを完済したらそれ以降は毎月○万円の収入が入ってきますよ」

確かにこれは事実です。

ですが、それって本当にお得なのでしょうか?

まず、一般的にワンルームマンション投資をする人は35年でローンを借ります。

つまり、ローンの返済が終わってから家賃収入が入るようになるまで35年かかるわけです。

仮に、価格3,500万円で家賃10万円のマンション1部屋をフルローンで購入した場合、家賃収入が入るまでに35年間払い続ける金額は年間30万円程度です。

では、年30万円を35年間払い続けた結果、何が残っているのでしょうか?

ここが非常に重要なポイントなのですが、ワンルームマンション投資の場合、ローンを払い終えた時点ではお金は1円も増えておらず、収支はむしろマイナスです。

残っているのはこれから月○万円のお金を生んでくれる築35年のマンションの1部屋だけです。

購入した時点では10万円だった家賃収入も、おそらくその頃には良くても7万円から8万円には下がっているでしょう。

もしかしたら、人口が減少している35年後には誰も入居してくれないかもしれません。

それなら、年利1%の金融商品でも、35年後に1,200万円以上のキャッシュが手元に確実にある方が安心じゃないでしょうか?(年間30万円×年利1%の複利で35年投資を続けたと仮定)

③ 売却益

ただし、これでも不動産営業マンは諦めません。

次によく話に出てくるのが「10年-15年が損益分岐点だから、その時点で売却したら必ず売却益で儲かりますよ」という話です。

この話も嘘ではありません。

なかには不動産の価格が上がって、ボロ儲けできる人もいるかもしれません。

でもそんなのはパチンコと一緒で、ワンルームマンション投資のキャピタルゲインで勝てるのはほんの一握りの人だけです。

運よく利益が出たとしても、ワンルームマンションの利回りなんてたかが知れています。

そもそも、ボロ儲けできそうな優良物件を不動産会社がみすみすと人に渡すわけがないですよね。

加えて、マンション投資には金利変動や災害、家賃の下落や修繕費の増加によって支出が増えるリスクもあります。

売却したいと思っても、その時点で買い手が見つからず、すぐに現金化できないかもしれません。

こういったリスクを考慮した場合に、ワンルームマンション投資って本当に正しい選択だと思いますか?

④ 生命保険の代替

最後にもう一つ、「ワンルームマンションは死亡や癌になったらローンがなくなるので生命保険の代わりにもなりますよ」という話に対してですが、、

一言で論破してしまうと、それなら掛け捨ての生命保険に入ればいいだけの話なんですよね。

これもさっきのパチンコと同じ話で、なかにはローン返済中に亡くなったり、癌になったりしてローンが帳消しになった人もいると思います。

でも、死なない確率の方が圧倒的に高いわけですよね。

最近だったら月2,000円ぐらいの保険料で死亡時には3,000万円ぐらいの保障が付いてきます。

それだったら、「月々2,000円の保険料で3,000万円の死亡保障をカバーしつつ、余った1万8000円でもっと利回りの良い金融商品」に毎月投資していった方がよっぽど合理的ですよね。

まとめ

いかがだったでしょうか。

ここまで読んでもらえれば、ワンルームマンション投資は素人が生半可な知識で始めても簡単に勝てるものではないということを理解してもらえたのではないかと思います。

ただし、今回はあくまでも「ワンルームマンション投資は絶対におすすめしない」というテーマだったので、不動産投資の批判みたいになってしまいましたが、不動産投資が悪いという訳ではないので勘違いはしないでください。(ワンルームマンション投資はあくまでも数ある不動産投資の中の一つ)

少なくとも上記の文章を読んでもピンとこないうちは、まだ不動産投資は早いと思っておいたほうが賢明です!

 

この記事が皆さんのお役に立てたら嬉しいです。

それではまた!